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대한민국서 '아파트값 거품' 제일 심한 동네, 강남 아니고 '이곳'이었다

한국경제연구원이 전구 200여 개 아파트 단지의 적정 가격과 실제 거래 가격을 비교한 '주택 가격 거품 여부 논란 및 평가' 보고서를 발표했다.

인사이트기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank


현재 아파트값의 35% 이상은 '거품'...서울에선 서초구가 거품 제일 심해


[인사이트] 함철민 기자 = 최근 5년 동안(2018년 7월~2022년 7월) 주택 가격 상승률이 23%에 이르렀다. 


이런 가운데 현재 시세의 35% 이상은 거품이라는 분석 결과가 나왔다. 


23일 전국경제인연합회 산하 한국경제연구원(이하 한경원)은 전구 200여 개 아파트 단지의 적정 가격과 실제 거래 가격을 비교한 '주택 가격 거품 여부 논란 및 평가' 보고서를 발표했다. 


인사이트기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank


한경원은 대상 아파트 전세가에 전월세 전환율을 적용해 연간 수익을 산출하고, 시장금리를 적용하는 방식으로 적정 가격을 도출했다. 


분석 결과 서울은 현재 시세의 38% 이상 과대평가 있는 것으로 조사됐다. 서울 강북권역이 37%, 강남권역이 38%가 거품 가격이었다. 예컨대 강남에서 아파트값이 20억원이라면 이 중 7억 6000만원은 거품인 셈이다.


특히 서초구의 가격 거품 수준이 50%가 넘었다. 서울에서 거품이 가장 많이 낀 곳으로 조사됐다. 


인사이트기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank


전국에선 세종이 1위, 경기가 그다음


전국에서 거품이 가장 높은 곳은 세종시로 60%가 넘었다. 


실제 올해 시장에서 실제 거래된 가격 기준으로 세종시 아파트값이 하락률 1위를 기록한 것으로 집계됐다. 


한국부동산원의 아파트 매매 실거래가격 지수에 따르면 세종시 아파트값은 지난 7월에만 6.9%가 하락해 2006년 통계 집계 후 최대 폭을 기록했다. 


인사이트기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank


세종에 이어 경기 지역이 58%로 거품이 심한 것으로 나타났다. 


경기 지역에서는 안성이 87%, 여주가 85%, 의왕이 80% 순으로 거품 가격이 높게 나타났다. 


그 외 지방의 경우 인천 계양, 부산 연제, 대구 수성, 광주 화정 등 일부 지역을 제외하고 평균 19.7%의 가격 거품이 존재했다. 서울 등 수도권의 거품 수준에는 절반에도 미치지 못했다.


인사이트기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank


한경연에 따르면 이러한 가격 거품은 지난 2019년 이후에 특히 심화됐다. 


한경연 관계자는 "서울 주요 지역 고강도 규제 강화에 따른 풍선효과가 주요하게 작용한 것으로 분석된다"고 설명했다. 


한경연에 따르면 주택 가격은 최근 5년 동안 전국적으로 23%의 상승률을 보이고 있다. 한경연은 "건국 이래 가장 가파르게 오른 것"이라고 설명했다. 


올해 들어 시세 이하로 거래된 급매 거래의 영향으로 주택 가격이 내려가는 모양새지만 금리 상승의 영향으로 거래 물량이 급격히 줄어든 상황에서 주택 가격이 하향 추세로 전환됐다고 판단하기 어렵다는 게 한경원의 분석이다. 


인사이트지난 2021년 문재인 정부 부동산 정책 비판하는 청년 단체 회원들 / 뉴스1


이승석 한경원 부연구원은 "최근 5년간 정부에서는 주택 가격을 낮추기 위해 금융, 세제 등 가용한 모든 경로를 통해 강력하고도 전방위적인 규제정책을 펼쳤지만, 주택 가격은 오히려 더 가파른 급등세를 보였다"고 진단했다. 


그러면서 "그 결과 매매시장에는 '똘똘한 한 채'라는 새로운 패러다임 속에 '영끌·빚투' 현상이 확산됐다"고 했다. 


이어 "임대차시장에는 20억 전세시대 개막과 함께 월세 가속화 등 임대료 부담이 심화됐다"고 지적했다. 


인사이트기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimagesBank


당분간 주택시장 혼란 지속


올해에도 주택시장·임대차시장의 혼란이 지속될 것이라는 전망이 나온다. 


전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 무주택자들의 부담이 늘고 있지만, 급격한 금리 인상 기조로 인해 매매 시장이 위축되면서 실수요자들의 갈증을 해결할만한 매물이 나오지 않고 있어서다.


또 '정부의 규제 완화 로드맵' 추진 속도가 더디다는 것도 하나의 원인으로 제기되고 있다. 


인사이트기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진 / gettyimageBank


이승석 부연구위원은 "주택시장의 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적인 주택규제는 과감히 철폐하거나 완화해 주택시장 기능을 신속히 회복하는 것이 절실하다"고 강조했다. 


그는 "시장 균형을 정부의 정책 의지에 따라 인위적으로 변화시키려는 수요 억제 정책은 예외 없이 실패했으며, 그 결과 특정 지역의 시장가격 폭등과 계층 간 부의 부익부 빈익빈 현상의 심화뿐이었음을 상기할 필요가 있다"고 했다.