대출규제 직격탄, 수도권 부동산 시장 급속 냉각

수도권 부동산 시장이 28일부터 시행된 대출 규제 강화로 인해 급격한 냉각기에 접어들었다. 최근까지 '불장'(부동산 상승장)으로 활황을 보이던 서울 부동산 시장도 거래 문의가 급격히 줄어들며 단기간에 분위기가 가라앉고 있다.

주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고 실거주 목적 외 대출이 전면 차단되면서 부동산 중개 현장에서는 매수 문의가 사실상 끊기는 현상이 나타나고 있다. 이는 정부의 강력한 가계부채 관리 정책이 시장에 즉각적인 영향을 미치고 있음을 보여준다.

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거래절벽 현실화와 매수심리 급격한 위축

29일 관계부처에 따르면, 정부는 27일 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 수도권과 규제지역을 중심으로 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한했다. 또한 다주택자의 추가 매입 목적 대출을 전면 금지하고, 실거주 의무도 강화했다.

정책대출과 전세대출까지 규제 범위에 포함시켜 실수요자 중심의 시장 재편을 유도하고 있다.

서울 강남구의 한 공인중개사는 "대출 규제가 적용되자마자 거래 문의가 끊겼다"며 "특히 30~40대 젊은 층의 매수 문의가 절반 이하로 줄면서 매수세가 완전히 얼어붙었다"고 현장 상황을 전했다.

성남시 분당구의 공인중개사도 비슷한 상황을 보고했다.

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"최근까지 신도시 내 구축 아파트를 찾는 문의가 꾸준히 이어졌는데, 주말임에도 불구하고 오늘 하루 종일 문의가 한 통도 없었다"며 "실수요자들도 대출 한도가 줄자 매입을 포기하거나 거래 자체를 미루는 분위기"라고 설명했다.

과거 대출규제와 유사한 시장 반응

이러한 현상은 과거 대출규제 강화 시기와 유사한 패턴을 보이고 있다.

2020년 12·16 대책 이후인 2021년 2월 서울 아파트 거래량은 전월 대비 37% 감소하며 8800가구 수준으로 떨어졌다.

2017년 8·2 대책 당시에도 8월 2만 2000가구에서 9월 1만 4000가구로 감소하는 등 규제 발표 직후 매수 심리가 빠르게 위축됐었다.

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이번 대책은 실수요자 중심 대출만 허용하는 구조로 설계됐다.

수도권과 규제지역에서 주담대 한도는 6억 원으로 제한되고, 생애최초 주담대 담보인정비율(LTV)은 80%에서 70%로 하향 조정됐다.

대출을 받으려면 6개월 내 실거주 의무도 부과된다.

다주택자는 추가 매입 목적 대출이 전면 금지되며, 기존 1가구 소유자는 신규 주택 구입 시 6개월 내 기존 주택을 처분해야 한다.

실수요자와 임대차 시장에 미치는 영향

정책대출과 전세대출까지 규제 범위에 포함되면서 중저가 주택 시장까지 매수세 위축이 불가피한 상황이다. 실수요자 역시 대출 한도 축소와 전입 의무 강화 등 다중 기준 적용으로 내집마련 문턱이 높아졌다. 명목상 실수요자까지 대출 조건 충족이 어려워지면서 생애최초·무주택자도 주택 구매력이 약화될 수 있다.

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30대 직장인 이 모 씨는 "대출규제 시행 소식을 듣고 은행에 문의해보니, 기존에 예상했던 대출 한도보다 크게 줄어든다는 안내를 받았다"며 "이제는 집을 산다는 게 정말 꿈처럼 느껴진다"고 말했다.

임대차 시장에도 파장이 예상된다.

소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 갭투자(전세 낀 매매) 수요가 차단되고, 매입 수요 감소가 전세 수요 증가로 이어질 수 있다.

이로 인해 전세 수급 불균형이 장기화되고, 월세 전환이 가속화될 가능성도 제기된다.

전문가들은 이번 대출규제가 수도권 부동산 과열 조짐을 명확히 차단하는 조치라고 평가한다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "대출규제는 단기적으로 거래절벽과 가격 조정 효과가 있지만, 공급대책이 병행되지 않으면 집값이 다시 오를 수 있다"고 진단했다.