다주택자를 겨냥한 파상공세식 규제가 서울 부동산 시장의 '양극화'와 '전세 난민'이라는 역설적인 결과로 돌아왔다.
강남권 고가 아파트 거래가 주춤하며 상승세가 꺾이는 사이 대출 규제선인 15억 원 이하 아파트가 포진한 비강남 지역으로 수요가 쏠리는 '풍선효과'가 뚜렷해졌다. 여기에 전세 매물까지 씨가 마르며 서민들의 주거비 부담은 한계치에 다다랐다.
21일 부동산 플랫폼 아실의 집계를 보면 서울 아파트 매물은 지난달 초 7만 1793건에서 이달 20일 7만 4602건으로 약 3.9% 늘었다.
전체적인 매수세가 둔화하면서 가격 상승폭도 완만해졌다. KB부동산 기준 4월 둘째 주 서울 아파트값 상승률은 0.19%를 기록하며 3월 초(0.32%) 대비 오름세가 완화된 모습이다.
하지만 속내를 들여다보면 지역별 격차가 상당하다. 강남권이 보합세에 진입하며 숨 고르기에 들어간 것과 달리 강북권은 무서운 기세로 치솟고 있다.
올해 초부터 이달 중순까지 강북권 아파트 가격 누적 상승률은 약 4%에 달해 강남권(3.1%)을 훌쩍 앞질렀다. 대출이 가능한 중저가 단지로 실수요자가 대거 유입된 탓이다.
임대차 시장은 매물 실종 사태로 비명이 터져 나온다. 3월 초 1만 7849건이었던 서울 전세 매물은 현재 1만 5164건으로 불과 한 달 반 만에 15%나 급감했다.
월세 매물 역시 10% 이상 줄어들며 임차인들의 선택지가 사라졌다. 공급이 달리자 전셋값은 다시 꿈틀대기 시작해 3월 초 0.14%였던 상승률이 이달 중순 0.20%로 확대됐다.
현장에서는 '전세 귀신'이라도 붙은 듯 매물 찾기가 하늘의 별 따기라는 반응이다. 경기도의 한 공인중개소 대표는 "500가구 이하 중소 단지는 전월세 매물이 아예 없다시피 하다"며 "매물이 줄어드니 집값은 부르는 게 값인 상황"이라고 전했다.
4000가구에 육박하는 서울 '마포래미안푸르지오'조차 전세 매물이 단 13건에 불과하다. 전용 59㎡A 타입은 단 1건만 남았는데 호가가 9억 원대로 직전 실거래가보다 최대 1억 7000만 원 이상 높다.
전문가들은 규제 일변도의 정책이 오히려 주거비 상승과 소비 위축이라는 악순환을 부를 수 있다고 경고한다.
신보연 세종대학교 부동산AI융합학과 전공지도교수는 "임대차 시장 안정을 위해서는 단순 규제보다 임대 공급 확대와 금융 보완 장치를 병행해야 한다"며 "현재 구조가 지속될 경우 실수요자의 주거비 부담이 더 커질 수 있다"고 조언했다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원 또한 "민간 임대 공급 확대와 전세보증 안전망 강화를 병행해 장기적으로 안정형 임대 시장으로 전환하는 정책이 필요하다"고 강조했다.