인터넷전문은행 3사가 주택담보대출 시장에서 각기 다른 성장 전략을 펼치고 있다.
카카오뱅크는 신축 아파트 입주자를 겨냥한 분양잔금대출을 확대하고, 케이뱅크는 대환 수요와 담보 대상 다변화에 집중한다. 뒤늦게 시장에 뛰어든 토스뱅크는 다양한 주택 유형과 조건부 대출을 앞세워 고객 확보에 나섰다.
비대면 대출이라는 공통된 강점을 갖췄지만, 각 은행이 공략하는 고객과 상품 전략은 서로 다르다. 가계대출 규제가 이어지는 상황에서 새로운 대출 수요를 얼마나 확보하느냐가 경쟁력을 가를 전망이다.
카카오뱅크, 분양잔금대출 확대...신축 아파트 입주 수요 공략
카카오뱅크는 분양잔금대출을 앞세워 신축 아파트 입주 수요를 공략하고 있다. 지난 9월 16일 상품을 선보인 이후 취급 대상 단지를 기존 20곳에서 29곳으로 늘렸다. 출시 초기 수도권 11곳과 비수도권 9곳을 대상으로 시작했으며, 이후 신규 입주 예정 단지를 추가했다. 입주 기간이 끝난 일부 단지는 대상에서 제외했다.
분양잔금대출은 신축 아파트 입주자가 분양대금의 마지막 잔금을 마련할 때 이용하는 상품이다. 기존 중도금대출을 갚고 남은 분양대금을 납부하는 데 필요한 자금을 빌리는 방식이다. 기존에는 은행이 마련한 상담 창구나 지정 영업점을 찾아야 하는 경우가 많았지만, 카카오뱅크는 한도 확인부터 신청과 대출 실행까지 모바일에서 진행할 수 있도록 했다.
입주 예정일을 약 두 달 앞둔 시점부터 예상 대출 한도와 금리를 확인할 수 있다는 점도 특징이다. 대출 약정을 마친 고객에게도 시장 금리 변동에 따른 금리 인하를 적용하는 등 이용 편의성을 높이는 데 힘을 싣고 있다.
카카오뱅크가 분양잔금대출에 주목하는 것은 가계대출 관리 강화와 맞물려 있다. 금융당국의 대출 관리로 일반 주택담보대출을 늘리기 어려워지면서 새로운 대출 수요를 확보할 수 있는 시장을 찾는 것이다. 특히 금융당국이 지난 8월 신축 입주단지 집단대출을 금융회사별 가계대출 총량관리 대상에서 제외하면서 은행들이 대출 공급을 확대할 여지도 생겼다. 다만 개별 대출자의 상환 능력과 담보 주택의 가치를 따지는 심사 기준은 그대로 적용된다.
집단대출 사업 확대는 카카오뱅크의 대출 성장 기반을 넓히는 전략과도 연결된다. 지난 4일 공개한 3분기 실적을 보면 전체 대출 잔액은 48조6000억원으로 전분기보다 약 1% 증가했다. 개인사업자 대출 잔액도 4조360억원으로 늘어나면서 대출 규모 확대에 힘을 보탰다.
카카오뱅크는 내년 중도금대출 시장에도 진출할 예정이다. 현재 취급하는 분양잔금대출에 중도금대출을 추가하면 아파트 분양 이후 공사 기간부터 실제 입주 시점까지 고객을 확보할 수 있다. 대출을 이용하는 시점을 넓혀 주택금융 고객과의 거래 기회를 늘리겠다는 구상이다.
중도상환수수료 면제도 카카오뱅크 주택담보대출의 경쟁력으로 꼽힌다. 중도상환수수료는 대출 만기 전에 원금을 갚을 때 금융회사가 부과하는 비용이다. 카카오뱅크는 이를 면제해 고객이 더 낮은 금리의 상품으로 갈아타거나 여윳돈으로 대출 원금을 갚을 때 발생하는 비용 부담을 낮췄다.
케이뱅크, 아파트담보대출 기반 대환 공략...대출 잔액도 증가
케이뱅크는 기존 아파트담보대출 운영 경험을 바탕으로 대환 시장과 담보 대상 확대에 무게를 두고 있다. 2020년 비대면 아파트담보대출을 선보인 뒤 쌓아온 대출 심사와 실행 경험을 활용해 모바일 이용 편의성과 금리 경쟁력을 강화하는 전략이다.
대환대출은 기존에 다른 금융회사에서 받은 대출을 새로운 대출로 바꾸는 상품이다. 주택을 새로 구입하는 고객뿐 아니라 이미 대출을 보유한 고객도 금리나 상환 조건을 비교해 은행을 옮길 수 있다는 점에서 별도의 수요를 확보할 수 있다. 대환대출은 카카오뱅크와 토스뱅크도 취급하고 있으나, 케이뱅크는 비대면 대출 운영 노하우와 금리 경쟁력을 앞세워 다른 금융회사 고객을 끌어들이겠다는 방침이다.
담보로 인정하는 부동산의 범위도 넓힌다. 현재 케이뱅크는 아파트를 중심으로 담보대출을 취급하지만, 앞으로는 한국부동산원이나 KB부동산 시세 또는 자동가치산정모형(AVM)을 통해 가격을 확인할 수 있는 연립·다세대주택 등 공동주택으로 대상을 확대할 계획이다. AVM으로 시세 산정이 가능한 집합상가와 오피스텔 등 상업용 부동산도 새롭게 담보 범위에 포함한다.
대출 실적에서도 성장세가 나타났다. 케이뱅크의 3분기 말 아파트담보대출 잔액은 6조8269억원으로 전분기 말 6조3630억원보다 4639억원 늘었다. 지난해 말 6조4045억원과 비교해도 4224억원 증가한 규모다. 기존 아파트담보대출 사업을 기반으로 고객층과 담보 유형을 확대해 주거금융 경쟁력을 끌어올리겠다는 구상이다.
토스뱅크, 주담대 첫 진출...상환 조건부 대출로 차별화
토스뱅크는 지난달 27일 첫 주택담보대출을 출시하며 주택금융 시장에 합류했다. 그동안 신용대출과 보증부대출을 중심으로 대출 사업을 운영해 왔지만, 주택을 담보로 하는 상품을 추가하면서 대출 영역을 넓혔다. 후발주자인 만큼 다양한 주택 유형과 대출 수요를 겨냥해 차별화를 꾀하고 있다.
토스뱅크 주담대는 아파트뿐 아니라 연립·다세대주택도 담보로 인정한다. 기존에 주담대를 운영해 온 카카오뱅크와 케이뱅크와 비교하면 조건부 대출의 범위에서도 차이가 있다. 두 은행이 기존 주택을 처분하는 조건의 대출을 취급하는 것과 달리 토스뱅크는 기존 대출을 상환하는 조건의 상품까지 함께 운영한다.
처분 조건부 대출은 기존에 보유한 주택을 일정 기간 안에 팔겠다고 약속하고 새 주택을 구입하기 위해 대출받는 방식이다. 예컨대 집을 한 채 가진 사람이 새 집으로 이사하려 할 때 기존 주택을 처분하는 조건을 걸면, 일정 요건 아래 무주택자와 같은 담보인정비율(LTV)을 적용받을 수 있다. 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적 대출을 받을 때 기존 주택 보유로 생기는 제약을 완화하는 효과가 있다.
상환 조건부 대출은 새 주택담보대출을 받으면서 기존 주택담보대출이나 전세대출, 신용대출 등을 갚기로 약속하는 상품이다. 이 경우 상환 예정인 기존 대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에서 제외해 새로 받을 수 있는 대출 한도를 늘리는 효과를 기대할 수 있다.
DSR은 대출자의 연간 소득에서 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 갚는 데 들어가는 금액이 차지하는 비율이다. 소득에 비해 갚아야 할 빚이 많으면 추가 대출 한도가 줄어드는데, 기존 대출을 정리하는 조건을 활용하면 이 같은 부담을 낮출 수 있다.
상환 조건부 대출은 시중은행에서 영업점을 중심으로 취급해 온 방식이다. 토스뱅크는 이를 인터넷은행 최초로 비대면 방식으로 구현했다. 기존 대출을 정리해야 하는 고객도 모바일을 통해 주택담보대출을 이용할 수 있도록 해 접근성을 높인 것이다.
토스뱅크가 처분 조건부와 상환 조건부 대출을 모두 제공하는 것은 고객 확보 범위를 넓히려는 전략으로 풀이된다. 기존 주택 보유 여부로 대출에 제약을 받는 고객뿐 아니라 다른 대출 때문에 한도가 부족한 고객까지 겨냥할 수 있기 때문이다.
인터넷은행 3사의 주택담보대출 경쟁은 각자의 강점을 앞세운 고객 확보전으로 전개되고 있다. 카카오뱅크는 분양부터 입주까지 이어지는 집단대출 시장을, 케이뱅크는 대환 수요와 다양한 부동산 담보를, 토스뱅크는 상품 구성과 비대면 편의성을 무기로 내세웠다. 상품 확대가 실제 대출 고객 증가와 잔액 성장으로 이어질지가 향후 경쟁의 관전 포인트다.