뮤지컬 배우 옥주현이 190억 원에 매입한 서울 용산구 '한남더힐' 펜트하우스가 법원 경매로 넘어가면서, 자기자본 50억 원으로 400억 원대 자산을 굴리려다 빚더미에 앉은 무리한 레버리지 투자가 화근이었다는 분석이 나왔다.
최근 온라인 커뮤니티와 SNS에는 옥 씨의 부동산 투자 자금 흐름과 경매 전말을 짚은 게시물이 확산됐다. 작성자 A 씨는 "한마디로 정리하자면 자본 50억으로 400억 당겼다가 청산당한 것"이라며 "자본주의에서 레버리지는 부를 늘리는 수단이지만 무리하게 진행할 경우 파산은 한순간"이라고 짚었다.
A 씨 분석에 따르면 옥 씨는 지난 2022년 강남구 신사동 토지를 200억 원에 사들이며 자기자본 50억 원을 넣고 나머지 75%를 대출로 메웠다. 이후 32억 원을 들여 근린생활시설을 올린 뒤 준공 담보대출 160억 원을 받았고, 이듬해 차환(리파이낸싱)을 통해 대출을 20억 원 더 늘렸다.
문제는 190억 원 상당의 한남더힐을 계약하면서 터졌다. 신사동 건물에서 증액한 대출금으로 계약금 10%인 19억 원을 치른 뒤, 해당 건물을 250억 원에 매각해 잔금을 치를 계획이었으나 부동산 경기 침체로 매각이 무산됐다. A 씨는 "여기서 계약금 19억 원을 손절하고 마무리했다면 계약금도 지켰을 것"이라며 대부업체를 통해 183억 원을 추가로 빌려 무리하게 잔금을 치른 점을 핵심 패착으로 꼽았다.
이어 "이자 부담 때문에 6개월 만에 한남더힐은 경매로 넘어갔고, 원금 200억 원을 기준으로 대부업 연 20% 금리를 적용하면 갚아야 하는 단순 연이자만 40억"이라며 신사동 건물 금융비용을 뺀 대부업 이자만으로도 버티기 힘든 구조였다고 적었다.
전문가들의 진단도 궤를 같이한다. 지난달 30일 유튜브 채널 '로엘법무법인'의 이원화·이태호 변호사는 등기부와 신탁원부를 분석하며 대출 규제로 잔금 마련이 막히자 대부업 법인에서 183억 원가량을 끌어썼을 가능성을 제기했다. 신사동 건물이 제때 팔려 80억 원의 차익을 쥐었다면 버텼겠지만, 매각 지연과 고금리가 겹쳐 유동성 위기를 맞았다는 분석이다.
옥주현 측은 "사업 추진 및 채무 정리 과정과 맞물려 있는 상황"이라며 "현재 투자사 측과 구체적인 채무 변제 및 정리 절차를 진행하고 있으며, 사업 계획에 따라 투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정"이라고 밝혔다.