다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료가 한 달 앞으로 다가오면서 서울 부동산 시장의 흐름이 급변하고 있다. 다주택자들이 세금 폭탄을 피하려 매물을 쏟아내며 매매가는 주춤하고 있지만, 그 불똥이 임대차 시장으로 튀면서 전세 매물은 자취를 감추고 가격은 폭등하는 기현상이 벌어지고 있다.
부동산 빅데이터 업체 아실의 자료를 보면 지난 1월 말 2만 1785건이었던 서울 아파트 전세 매물은 4월 6일 기준 1만 5195건으로 30.3%나 급감했다.
불과 두 달 사이 전세 물량 3분의 1이 증발한 셈이다. 특히 노원구(-63.4%)와 중랑구(-57.0%), 금천구(-49.3%) 등 서울 외곽 지역의 감소 폭이 두드러졌다. 강남권 역시 송파구에서만 1600여 건이 사라지는 등 절대적인 공급 부족 현상이 심화하고 있다.
공급이 줄자 전셋값은 천정부지로 치솟았다. 한국부동산원 조사 결과 올해 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 1.61%로 지난해 같은 기간(0.32%)의 5배에 달한다.
마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' 전용 59㎡ 전세 호가는 두 달 만에 1억 원가량 오른 8억 5000만 원 선까지 뛰었으며, 노원구 중계동 '중계그린' 역시 한 달 새 호가가 1억 원 넘게 상승했다. 집주인들이 대출 규제와 세금 부담을 이기지 못하고 전세를 월세로 돌리거나 실거주를 선택하면서 순수 전세 물량이 구조적으로 축소된 탓이다.
반면 매매 시장은 안개 정국이다. 양도세 중과를 피하려는 매물은 이미 상당 부분 정리됐다는 평가가 지배적이다.
오는 5월 9일 유예 종료 시점의 충격은 크지 않겠으나, 7월 발표될 세제 개편안을 확인하기 전까지는 매수자와 매도자 모두 눈치보기에 들어가는 '박스권' 장세가 이어질 가능성이 크다. 현재 강남권 고가 주택은 정책 압박에 가격 조정이 진행 중인 반면, 15억 원 이하 중저가 단지는 전세난에 지친 실수요자가 매매로 돌아서며 하방 경직성을 확보하는 양극화 양상을 보이고 있다.
부동산 전문가들은 임대차 시장의 수급 불균형이 매매 가격을 떠받치는 핵심 요인이 됐다고 분석한다.
전셋값 상승세가 매매가 조정을 가로막는 방어선 역할을 하고 있다는 의미다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 주택시장은 단기적으로 정책과 거시 변수 영향 속에서 박스권 흐름을 이어갈 가능성이 크다"며 "시장 방향을 가를 분수령은 7월 세제 개편안이 될 것"이라고 내다봤다.