정부가 '반값 아파트'로 대대적으로 홍보했던 뉴:홈 나눔형 주택 사전청약 당첨자들 사이에서 불안감이 확산되고 있습니다. 본청약 시 적용될 대출 조건이 정부 초기 약속과 크게 달라질 가능성이 제기되면서입니다.
수년간 정부 발표를 믿고 기다려온 청약 당첨자들은 "대출 조건 변경 시 제도의 실효성이 크게 떨어질 수밖에 없다"며 정부의 원 취지 실현 방안 마련을 강력히 요구하고 있습니다.
국토교통부에 따르면 뉴:홈 나눔형은 집값에서 가장 큰 비중을 차지하는 '땅값'을 제외하고 건물만 분양하는 구조입니다. 토지는 국가나 공공기관이 소유하며, 입주자는 매월 토지 임대료를 납부합니다. 주택 구매 초기 자금 부담을 대폭 줄이는 것이 핵심 목표였습니다.
정부는 2022년 뉴:홈 제도 발표 당시 공공분양 50만 가구 공급 계획을 제시했습니다. 이 중 절반인 약 25만 가구가 나눔형(이익공유형)으로 배정됐습니다.
당시 정부는 시세 70% 이하 분양가와 향후 시세차익 70% 보장을 약속하기도 했습니다. 나눔형이 전 정부 공공분양 정책의 핵심축이었던 만큼, 금융 조건과 제도 설계 변경 시 수십만 가구에 미칠 파급효과가 클 수밖에 없는 상황입니다. 특히 본청약을 앞두고 나눔형 모기지 조건 변경에 대한 우려가 커지고 있습니다.
제도 발표 당시 정부는 뉴:홈 전체에 대해 집값의 최대 80%까지 대출 지원과 40년 상환 기간 연장을 통한 상환 부담 대폭 완화를 약속했습니다. 이러한 조건을 믿고 신혼부부를 포함한 다수 무주택자들이 사전청약에 참여했습니다.
청약 당첨자들은 이후 수년간 다른 청약 기회를 모두 포기하며 뉴홈 본청약만을 기다려왔습니다. 하지만 정부 약속은 지켜지지 않고 있습니다.
장기 저리 모기지 상품이 본청약 공고에 반영되지 않았고, 담보인정비율(LTV) 80% 등 조건이 포함된 상품 발표도 계속 연기되고 있습니다.
토지임대부 주택의 경우 토지가 개인 소유가 아니라는 이유로 은행들이 담보 가치를 낮게 평가할 가능성이 높습니다. 이에 따라 실제 LTV 비율은 50~60%에 그치고, 상환 기간도 약속의 절반 수준인 20년으로 대폭 축소될 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.
만기 단축 시 매월 원리금 상환 부담은 급격히 증가합니다. 당첨자들 사이에서는 반값 아파트가 아닌 '고액 원리금+토지임대료' 결합 상품이 될 것이라는 자조적인 반응까지 나오고 있습니다. 이러한 문제의식은 최근 국토부에 제출된 사전청약 당첨자들의 민원에도 고스란히 반영됐습니다.
민원인들은 "정부가 '뉴:홈 나눔형'으로 발표한 토지임대부 주택에 대해 본청약을 앞두고 당초 약속된 나눔형 모기지(LTV 80%, 40년 만기)가 아닌 훨씬 불리한 전용 대출(LTV 50~60%, 20년 만기) 적용 움직임에 반대한다"며 즉각적인 시정과 대책 마련을 요구했습니다.
2022년 10월 25일 보도자료에서 국토부는 토지임대부 주택을 나눔형으로 분류하고 나눔형 전용 모기지(LTV 80%, 최장 40년, 저리 고정금리) 상품 도입을 명시했습니다.
사전청약자들은 "정부 발표를 믿고 청약했는데 본청약 직전 LTV 축소와 만기 단축이 이뤄진다면 명백한 정책 후퇴이자 신뢰 보호 원칙 위반"이라며 정부의 무책임함을 강하게 비판했습니다.
당첨자들은 국가가 마땅히 해야 할 역할을 외면하고 있다고도 지적합니다. 토지임대부 주택은 개인의 무단 점유가 아닌 국가(공공)와의 정식 임대차 계약 체결 후 입주자가 매월 토지 임대료를 납부하는 구조입니다. 민원인들은 "정부는 임대인으로서 임대료 수익은 챙기면서 정작 수분양자의 자금 조달 어려움은 '토지 소유권 부재'를 이유로 개인에게 전가한다"고 주장했습니다. 정책적 설계를 통해 임대료를 수취하는 만큼 담보 부족으로 인한 구조적 불리함을 수분양자에게 떠넘기지 말고 공공이 지급보증 등 담보 보완 장치를 마련해야 한다는 요구입니다.
특히 신혼부부 특별공급 당첨자들의 불만이 큽니다. 신혼부부 특별공급은 혼인 7년 이내에만 신청 가능합니다. 사전청약 당첨 후 본청약을 기다리는 동안 이 기간이 대부분 소진된 상태입니다.
입주 포기 선택과 동시에 신혼특공 기회마저 사라지는 상황입니다.
반값 아파트 취지와 어긋난다는 지적도 제기됩니다. 서울 지역 나눔형이 토지임대부 방식으로 공급된 이유는 높은 땅값을 분리해 초기 부담을 낮추기 위함이었습니다. 하지만 만기가 20년으로 단축돼 원리금 부담이 커지고 여기에 토지 임대료까지 추가될 경우, 사실상 고소득자가 아니면 감당하기 어려운 구조가 될 수밖에 없습니다.
한 사전청약 당첨자는 "주거 사다리 복원이라는 정책 목표를 금융 조건이 가로막는 셈"이라고 말했습니다.